Nachträgliche Umwidmung bei Übernahme der ImmoESt durch Käufer
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) wird grundsätzlich vom Veräußerer geschuldet. Bei der Berechnung der ImmoESt ist der Veräußerungserlös in tatsächlicher Höhe (jedoch ohne einer allfällig vereinnahmten und abzuführenden Umsatzsteuer) anzusetzen.
Für Veräußerungen von Immobilien, die am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren (sog. „Alt-Grundstücke“, bei denen die zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor 2012 bereits abgelaufen war), beträgt die Steuerbelastung 4,2 % vom Veräußerungserlös. Wird ein Altgrundstück jedoch nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.1987 umgewidmet, so beträgt die Steuerbelastung 18 % vom Veräußerungserlös.
5 Jahre nach der Veräußerung
Zu beachten ist, dass eine Umwidmung auch dann als im Zusammenhang mit einer Veräußerung stehend angesehen wird, wenn diese innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung stattfindet.
Wird etwa in Erwartung einer baldigen Umwidmung zwar Grünland verkauft, aber bereits der volle Baulandpreis entrichtet, ist, sofern die Berechnung der ImmoESt vor der Umwidmung erfolgt, eine Steuer in Höhe von 4,2 % zu entrichten. Erfolgt dann innerhalb von 5 Jahren eine Umwidmung, ist dieser Umstand dem Finanzamt bekanntzugeben und die ImmoESt rückwirkend vom Veräußerer mit dem höheren Steuersatz von 18 % zu entrichten.
Ist beabsichtigt, dass die gesamte ImmoESt vom Käufer getragen wird, sind die obigen Ausführungen bei Vertragserrichtung zu berücksichtigen.
Um nachteilige steuerliche Konsequenzen zu vermeiden, beraten wir Sie gerne im Vorfeld Ihrer Immobilientransaktion gerade auch bei solch komplizierten Materien gerne!